這份公告稱酷派及其附屬公司宇龍計(jì)算機(jī)通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。雙方將共同合作開(kāi)發(fā)酷派信息港城市更新項(xiàng)目一期、二期、三期。

據(jù)透露，雙方將進(jìn)行分工合作，酷派負(fù)責(zé)提供獲得土地使用權(quán)前的費(fèi)用，另一方則負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)。項(xiàng)目建設(shè)完成后，各方按照項(xiàng)目全部新建成物業(yè)4：6的比例進(jìn)行權(quán)益分配。此次舊改項(xiàng)目將帶給酷派巨大收益。

此舉也坐實(shí)了兩個(gè)月前“酷派賣地求生”的傳言。

曾經(jīng)承載著宏大目標(biāo)的土地

三年前的7月18日下午，深圳剛剛下過(guò)一場(chǎng)大雨，郭德英揮動(dòng)鐵鍬為深圳高新區(qū)北區(qū)整體改造項(xiàng)目培土奠基。

那時(shí)的郭德英還是酷派的董事長(zhǎng)和實(shí)際控制人，酷派總部也是高新區(qū)北區(qū)改造的重點(diǎn)項(xiàng)目。

郭德英設(shè)想，在舊改完成之后，這個(gè)總體量20萬(wàn)方的舊改項(xiàng)目將成為酷派全球的研發(fā)總部，未來(lái)將聚焦前沿性技術(shù)和產(chǎn)品創(chuàng)新，比如5G技術(shù)，推動(dòng)酷派走向全球化和規(guī)模化。

那時(shí)候，郭德英和酷派還有著“國(guó)產(chǎn)4G第一”、“2016年銷售五百億”的宏大目標(biāo)。

然而，事情的進(jìn)展并未完全按照郭德英的設(shè)想。在經(jīng)歷了聯(lián)姻360、郭德英退出、易主樂(lè)視、CEO劉江峰出走等一系列變故后，酷派的業(yè)績(jī)開(kāi)始連續(xù)下滑，甚至陷入巨額虧損境地。

2016年底，大股東樂(lè)視資金危機(jī)爆發(fā)，酷派被徹底拉入泥潭。在蒙受樂(lè)視資金鏈危機(jī)的牽連后，深陷泥潭的酷派在10月17日給出了一份自救方案：賣地自救

郭德英昔日揮動(dòng)鐵鍬的這片土地，成為了這個(gè)老牌手機(jī)商的救命稻草。

百億舊改

與8月份傳京基地產(chǎn)、碧桂園全面接盤(pán)有所不同，此次拿下這一舊改項(xiàng)目的是深圳本土開(kāi)發(fā)商星河地產(chǎn)，雙方目前合作的也并非酷派旗下所有地產(chǎn)項(xiàng)目，而僅僅是深圳南山科技園的總部舊改項(xiàng)目。

酷派信息港位于深圳高新產(chǎn)業(yè)聚集地南山科技園內(nèi)，為酷派總部所在地。2012年，酷派信息港舊改項(xiàng)目被列入《2012年深圳市城市更新單元計(jì)劃第二批計(jì)劃》，兩年后的7月18日，項(xiàng)目正式奠基。

郭德英在奠基儀式上做了種種設(shè)想，在他看來(lái)，酷派信息港要滿足未來(lái)研發(fā)總部對(duì)軟件、硬件的高要求、高標(biāo)準(zhǔn)，“能夠與國(guó)際一流品牌谷歌、微軟、蘋(píng)果等媲美。”

據(jù)了解，酷派信息港項(xiàng)目總拆除用地面積為3.29萬(wàn)平方米，規(guī)劃容積率7.2，總建筑面積合計(jì)20.14萬(wàn)平方米。其中，產(chǎn)業(yè)研發(fā)用房面積17.5萬(wàn)平方米，占總體量的87%;另含產(chǎn)業(yè)配套用房建筑面積2.23萬(wàn)平方米、配套設(shè)施4500平方米。 　　 項(xiàng)目分為三期進(jìn)行。其中，一期建設(shè)用地1.26萬(wàn)平方米，將建設(shè)三棟20層的辦公樓，總建筑面積12萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)可容納上萬(wàn)員工。目前，項(xiàng)目一期工程已建設(shè)至地上十層，處于停工狀態(tài);二期為城市更新項(xiàng)目，尚未拆除；而三期為空地。

星河地產(chǎn)“空降”后，雙方將進(jìn)行分工合作，酷派負(fù)責(zé)提供獲得土地使用權(quán)前的費(fèi)用，星河地產(chǎn)則負(fù)責(zé)項(xiàng)目的整體開(kāi)發(fā)建設(shè)。

具體而言，酷派將負(fù)責(zé)辦理城市更新申報(bào)立項(xiàng)、規(guī)劃審批、實(shí)施主體確認(rèn)、繳納土地使用權(quán)地價(jià)款項(xiàng)及稅費(fèi)等，土地平整后將移交星河地產(chǎn);而星河地產(chǎn)將全權(quán)負(fù)責(zé)工程的勘察、設(shè)計(jì)、辦理相關(guān)報(bào)批報(bào)建手續(xù)，以及工程實(shí)施階段全部工作等；另外，星河地產(chǎn)需要負(fù)責(zé)該項(xiàng)目全部專案建設(shè)費(fèi)用，并且在取得施工許可證後三年內(nèi)完成建設(shè)，并交付使用。

項(xiàng)目建成后，星河地產(chǎn)將與酷派將按照項(xiàng)目全部新建成物業(yè)6：4的比例進(jìn)行權(quán)益分配。據(jù)此，星河地產(chǎn)和酷派未來(lái)可分別分到12萬(wàn)平方米、8萬(wàn)平方米的物業(yè)面積。

若以當(dāng)前科技園片區(qū)寫(xiě)字樓6萬(wàn)元/平方米左右的價(jià)格測(cè)算，酷派信息港的總貨值可達(dá)120億，酷派對(duì)應(yīng)的貨值為48億左右。

“金飯碗”填窟窿的第一步

作為一家已有20多年歷史的通信企業(yè)，酷派曾經(jīng)是國(guó)產(chǎn)手機(jī)四強(qiáng)“中華酷聯(lián)”之一。隨著運(yùn)營(yíng)商對(duì)智能手機(jī)主導(dǎo)權(quán)的喪失，三年前，酷派便已經(jīng)開(kāi)始走下坡路。而受樂(lè)視事件影響，酷派在資本面一蹶不振，加之業(yè)務(wù)線并沒(méi)有亮眼的產(chǎn)品提振業(yè)績(jī)，市場(chǎng)融資方面酷派步履蹣跚。

從今年所發(fā)的財(cái)報(bào)上看，根據(jù)酷派集團(tuán)8月15日在港交所發(fā)布公告顯示，公司目前經(jīng)營(yíng)未有改善，仍處于持續(xù)虧損狀態(tài)，基于對(duì)集團(tuán)未經(jīng)審核綜合管理賬目的初步評(píng)估，集團(tuán)截至2017年7月31日的營(yíng)業(yè)收入約為港幣27.16億元，同比下滑約52%，且集團(tuán)流動(dòng)資產(chǎn)已低于流動(dòng)負(fù)債，近期償債壓力加大。

債主的頻頻催債為公司雪上加霜。7月27日平安銀行起訴酷派，要求其提前還貸8000萬(wàn)元；8月18日，寧波銀行深圳分行起訴酷派，要求歸還差額款項(xiàng)4900萬(wàn)元及利息；8月21日，上海浦東發(fā)展銀行深圳分行已向法院提起訴訟，要求酷派補(bǔ)足承兌匯票保證金約8996.7萬(wàn)元。

酷派并沒(méi)到達(dá)資不抵債的困境，事實(shí)上如果將旗下的土地資源變現(xiàn)，酷派將從極大程度上緩解目前的資金困境。

通過(guò)已有信息，記者查詢到，酷派在深圳南山高新產(chǎn)業(yè)園北區(qū)擁有面積超過(guò)3萬(wàn)平方米的酷派信息港，酷派位于東莞松山湖的天安云谷生產(chǎn)基地則占地面積超過(guò)10萬(wàn)平方米。此外，酷派還在西安高新區(qū)規(guī)劃了占地面積8.7萬(wàn)平方米的宇龍通信長(zhǎng)安產(chǎn)業(yè)園項(xiàng)目一期。而在2016年，酷派還與弘稼科技規(guī)劃投資200億元在廣東河源建設(shè)農(nóng)業(yè)生態(tài)園項(xiàng)目，開(kāi)發(fā)面積1800畝，總持有土地面積已經(jīng)超過(guò)2000畝。

其中，僅南山高新區(qū)信息港項(xiàng)目已經(jīng)估值頗高。公開(kāi)資料顯示，酷派在2008年低價(jià)購(gòu)入深圳科技園北區(qū)地塊，加上酷派信息港及東莞松山湖等地塊，酷派所持有的土地價(jià)值近百億。

在資金難以為繼的情況下，酷派采用了和控股股東樂(lè)視一樣的辦法，通過(guò)地產(chǎn)項(xiàng)目的放售來(lái)緩解燃眉之急。此前，樂(lè)視曾賣掉在建總部大樓，并意圖出售世茂工三等項(xiàng)目來(lái)緩解資金問(wèn)題。

劉江峰也曾表示，“通過(guò)房地產(chǎn)變現(xiàn)是最容易的，比如直接賣地，或者通過(guò)土地做資本合作，方法很多。”今年7月左右，在時(shí)任CEO劉江峰的運(yùn)作下，酷派開(kāi)始醞釀賣地套現(xiàn)。劉江峰曾對(duì)外表示，酷派有價(jià)值將近100億的土地資源，不少地產(chǎn)商很感興趣。

碧桂園、恒大、融創(chuàng)都曾意圖接盤(pán)酷派名下土地。而今年8月，更是有消息稱，深圳地產(chǎn)商京基要入股酷派，甚至傳言酷派國(guó)內(nèi)業(yè)務(wù)將轉(zhuǎn)型為房地產(chǎn)。

一位酷派的前員工透露，“之前公司和京基確實(shí)有過(guò)洽談，都走到了交定金的一步，但后來(lái)不知道為什么擱淺了。”作者就此向京基地產(chǎn)求證，但對(duì)方未予置評(píng)。

有說(shuō)法稱，劉江峰賣地一事難以推動(dòng)乃受到了內(nèi)部阻力。劉江峰已于8月左右離職，酷派“老臣”蔣超全權(quán)接任?？崤筛笨偛枚沤鸨虢榻B，這位長(zhǎng)期掌管酷派財(cái)務(wù)的“老臣”回歸后，酷派資金緊張的局面有所緩解。

而從目前來(lái)看，酷派并沒(méi)有放棄賣地求生這一方案，引入星河地產(chǎn)也許只是籌集資金的第一步。

星河集團(tuán)的生意

不過(guò)對(duì)于專攻電子產(chǎn)品研發(fā)的酷派集團(tuán)來(lái)說(shuō)，從事產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的舊改難度頗大。信息港項(xiàng)目涉及老舊工業(yè)改造、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、配套建設(shè)等多個(gè)舊改過(guò)程，加之集團(tuán)現(xiàn)金的捉襟見(jiàn)肘，引入合作開(kāi)發(fā)方是最優(yōu)選擇。

記者了解到，劉江峰曾在酷派內(nèi)部積極推動(dòng)存量土地進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，不過(guò)由于受到內(nèi)部阻力原因一度擱置。其在今年8月31日離職，不過(guò)最終酷派依然是選擇合作開(kāi)發(fā)這一方案解決棘手的資金短缺問(wèn)題。

公告稱酷派及其附屬公司宇龍計(jì)算機(jī)通信科技（深圳）有限公司與深圳市星華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司簽訂合作開(kāi)發(fā)協(xié)議。企業(yè)注冊(cè)信息顯示，星華安房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司大股東正是深圳星河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司。

公告同時(shí)顯示，項(xiàng)目建成后，酷派與星河地產(chǎn)將按照項(xiàng)目全部新建成物業(yè)4：6的比例進(jìn)行權(quán)益分配，即分別得到8萬(wàn)平方米、12萬(wàn)平方米的物業(yè)面積。這也意味著通過(guò)合作開(kāi)發(fā)星河集團(tuán)將至少分得價(jià)值60億元的資產(chǎn)。

近年來(lái)，星河集團(tuán)一直高舉產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的大旗進(jìn)行模式輸出，其“以產(chǎn)權(quán)換股權(quán)”的概念在行業(yè)內(nèi)也頗有一定知名度。官網(wǎng)顯示，星河控股集團(tuán)目前旗下有四大業(yè)務(wù)集團(tuán)，包括地產(chǎn)集團(tuán)、產(chǎn)業(yè)集團(tuán)、置業(yè)集團(tuán)和金融集團(tuán)，前三者分別對(duì)應(yīng)的核心業(yè)務(wù)包括住宅地產(chǎn)、產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)與酒店。

此次最終由星河集團(tuán)獲得信息港產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)舊改項(xiàng)目的合作開(kāi)發(fā)權(quán)也亦與其在產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)方面的長(zhǎng)期宣傳關(guān)系密切。

中國(guó)綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究主任宋丁認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)方和地產(chǎn)商的合作是一個(gè)趨勢(shì)，可以結(jié)合雙方優(yōu)勢(shì)各自發(fā)揮，“酷派信息港是產(chǎn)業(yè)用地，而星河地產(chǎn)有較多的舊改和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，可以更好地打造這個(gè)項(xiàng)目。而且地產(chǎn)商資金比較寬裕，全權(quán)交給他們開(kāi)發(fā)也能降低酷派的資金壓力。”

不過(guò)目前產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)操作的最大難點(diǎn)在于物業(yè)不能及時(shí)變現(xiàn)，而在酷派方現(xiàn)金流吃緊的情況下該項(xiàng)目背負(fù)著資產(chǎn)變現(xiàn)的使命。在完成第一步后，酷派能否依靠此項(xiàng)目打贏翻身仗，以及星河集團(tuán)依靠此次“意外之財(cái)”實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)與品牌的雙豐收，還要看未來(lái)的實(shí)際運(yùn)營(yíng)情況。

但是，酷派的資金缺口究竟有多大? 賣地錢(qián)是否只是杯水車薪?